Chegou o CIB: O que muda (de verdade) para os proprietários de imóveis

O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma transformação histórica. O centro dessa mudança é o Cadastro Imobiliário Brasileiro, que nasceu com um objetivo ambicioso: unificar a identificação de todos os imóveis no país.

O CIB é um número único de identificação nacional de todos os imóveis do país, públicos e privados, urbanos e rurais. O propósito central é criar um sistema unificado, capaz de reunir todas as informações sobre um imóvel em um só registro nacional.

Atualmente, cada município mantém sua própria base de dados sobre imóveis, muitas vezes sem comunicação eficiente com a União e os estados. Essa situação gera dados fragmentados e inconsistentes que beneficiam a sonegação.

Informações que serão centralizadas:

- Área: Os contornos exatos da propriedade.

- Localização: O endereço oficial do imóvel.

- Proprietário: Quem detém o imóvel oficialmente

- Destinação: para que o imóvel é usado.

- Valor Venal : A base de cálculo para impostos.

- Situação Fiscal: se há pendências de impostos e taxas.

- Transações: Dados sobre compra, venda, registro e transmissão.

Uma peça-chave dessa unificação é o georreferenciamento, que delimita com precisão os contornos do imóvel, eliminando sobreposições e corrigindo distorções de área. Essa técnica garante a correspondência entre a informação burocrática e a realidade física do imóvel, criando uma base confiável para todos os órgãos.

O Cerco Tributário: será o fim da sonegação?

Hoje em dia, é comum encontrar divergências entre o valor do imóvel declarado em cartório, o lançamento municipal de IPTU e o valor declarado no Imposto de Renda. Com o CIB, o imóvel passa a ter rastreabilidade total, e o cruzamento de dados se torna muito mais rápido e eficiente. Assim, o sistema fecha as lacunas que permitiam fraudes, omissões e declarações inconsistentes.

Uma dessas brechas é a chamada subdeclaração, quando o proprietário vende o imóvel e declara um valor menor do que o valor real da transação, prática comum para pagar menos impostos como o ITBI e o Imposto de Renda sobre ganho de capital.

O CIB também auxilia no combate à ocultação de patrimônio por meio de "pessoas interpostas " (laranjas) ou estruturas jurídicas artificiais, já que a base centralizada permite identificar incongruências nas informações do proprietário.

Impacto no mercado imobiliário

O CIB impactará o mercado de locação. Muitos contratos de aluguel permanecem fora do alcance da fiscalização, mas o cruzamento de informações entre Receita, municípios e até as concessionárias de serviços públicos facilitará a identificação de imóveis ocupados por terceiros e que não foram declarados como fonte de renda.

O CIB não cria novos impostos, mas atua como um "Big Brother" da informação, ampliando a base de arrecadação do Imposto de Renda e auxiliando o poder público na cobrança de IPTU, ITBI, ITR e ITCMD.

Aliado da Regularização Imobiliária

Mas o CIB não serve apenas para a fiscalização. O Cadastro Imobiliário Brasileiro tende a ser um aliado importante na regularização fundiária e imobiliária, um problema histórico no Brasil.

Imóveis que hoje estão em áreas informais, sem cadastro oficial ou com construções não averbadas, poderão ser incorporados ao novo sistema. A regularização legal desses imóveis, facilitada pela base de dados unificada, permitirá:

- Que os proprietários obtenham o Habite-se, formalizando suas construções.

- Que os detentores da posse tenham maior segurança patrimonial e acesso ao crédito.

- Que os municípios passem a cobrar o IPTU corretamente, tornando o sistema tributário mais eficiente.

Apesar de ser um grande avanço, a implantação do CIB tem desafios, como a necessidade de integração tecnológica entre a União, estados e municípios, e a atualização de uma massa imensa de dados.

O CIB está chegando para trazer mais transparência e rastreabilidade ao seu patrimônio, um passo importante para um mercado imobiliário mais justo.